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La Foncière Charlotte

L'encadrement des loyers à Paris, une bonne initiative qui s'est finalement égarée

L'encadrement des loyers est devenu un sujet brûlant, au cœur des débats sur le logement à Paris. Face à l'explosion des prix immobiliers et à la crise du logement, cette mesure visait initialement à protéger les locataires tout en préservant l'équilibre du marché locatif.


L'objectif principal de l'encadrement des loyers est de lutter contre la précarité locative en empêchant les abus et les augmentations excessives. Il a également pour but d'éviter que certains quartiers ne deviennent inaccessibles pour les classes populaires.


Appliqué à Paris en 2015 dans le cadre de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), ce dispositif impose un plafond aux loyers des logements vides ou meublés, qui ne peut dépasser un certain montant, calculé en fonction de critères tels que la localisation (Paris a fait l'objet d'un zonage en 80 quartiers), le type (studio, 2 pièces, etc…) et la superficie.


L'encadrement des loyers a incontestablement permis de limiter certaines hausses depuis 2015. En effet, dans certains quartiers populaires, les augmentations ont été contenues dans le temps : pour un 3 pièces dans le 20ème arrondissement, le plafond est passé de 27 euros / m² en 2015, à 28,9 euros / m² en 2024, soit +7% seulement en 9 ans (contre une inflation générale de 21% sur la même période).


Cependant, le dispositif d'encadrement des loyers a montré de nombreuses limites.

Face aux contraintes qui leur sont imposées, certains propriétaires choisissent de retirer leurs biens du marché locatif traditionnel et se reporte notamment sur la location touristique comme Airbnb, qui, elle, n'est pas soumise à l'encadrement (même si très peu de propriétaires savent que la location touristique est interdite à Paris pour les biens n'ayant pas une affectation commerciale).

L'offre locative s'en trouve encore plus limitée.


Pa ailleurs, l'encadrement des loyers provoque indirectement une baisse de la qualité des logements. Les propriétaires, privés d'une partie de leur revenus locatifs, investissent nettement moins dans l'entretien et la rénovation de leurs biens en location (comme l'amélioration de la performance énergétique, par exemple).


Les investisseurs immobiliers soucieux du respect de la réglementation sont contraints d'adopter de nouvelles stratégies d'investissements pour s'adapter aux incohérences du dispositif.


Paris découpée en 80 zones (source : DRHIL)

Le zonage de Paris en 80 quartiers pour l’encadrement des loyers est imprécis et arbitraire, créant des déséquilibres sur le marché locatif. Par exemple, deux appartements similaires situés dans la même rue, mais localisés dans deux zones mitoyennes distinctes, peuvent avoir des loyers plafonnés très différents. Prenons le cas d'un 4 pièces de 80 m² localisé rue de l’Arbalète dans le 5ème arrondissement : si l'appartement se trouve avant le croisement avec la rue Mouffetard, son loyer sera plafonné à 2.536 euros, tandis que s'il est situé après, il sera limité à 2.168 euros. Pour autant la valeur intrinsèque de l'appartement reste la même qu'il soit situé avant ou après.


En outre, l'encadrement des loyers ne prend pas en compte certains critères essentiels tels que l'étage de l'appartement, son état général ou les prestations offertes. Par exemple, deux appartements similaires, l'un au rez-de-chaussée et l'autre au 4ème étage d'un même immeuble, partageront le même plafond de loyer, malgré des valeurs intrinsèques évidemment distinctes. Dans un marché locatif aussi tendu que celui de Paris, il n'est pas rare qu'un appartement en rez-de-chaussée se loue au même prix qu'un 4ème étage avec une jolie vue. Le propriétaire de ce dernier devra compenser cet écart en appliquant un complément de loyer à justifier dans le bail.


Une autre incohérence réside dans l'écart de plafond de loyer entre deux appartements de même superficie mais de type différent. Prenons, par exemple, un studio et un 2 pièces, tous deux de 28 m² et situés dans le même immeuble de la rue des Batignolles, dans le 17ème arrondissement. Selon la réglementation, le loyer plafonné pour le studio est de 1.156 euros, tandis que celui du 2 pièces se monte à 1.008 euros, malgré des superficies strictement identiques. Les bailleurs auront tendance à transformer leur 2 pièces en studio afin de gagner en rentabilité.


La question du logement étant au centre des préoccupations des Parisiens, l'avenir de l'encadrement des loyers mériterait d'être repensé et ajusté en fonction des réalités du marché et des besoins des habitants. Nul doute qu'avec un système plus abouti et tenant compte des contraintes de tous ses acteurs (locataires, propriétaires, Mairie de Paris et État), son efficacité permettrait d'accroitre l'offre de logement de qualité sur le marché locatif.


La Foncière Charlotte, qui respecte la réglementation en la matière, réussit à afficher de très bonnes performances en matière de rentabilité locative, grâce à sa stratégie d'acquisition de biens négociés et situés dans des quartiers aux solides plafonds de loyer.

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